Trêve hivernale et expulsions : ce que les bailleurs ignorent encore

Chaque automne, le même réflexe panique : des propriétaires découvrent, souvent trop tard, ce que la trêve hivernale signifie réellement pour une procédure d'expulsion. La plupart sont persuadés de "ne plus rien pouvoir faire" jusqu'au printemps. Ce n'est pas seulement faux, c'est parfois ruineux.

La trêve hivernale n'est pas un grand bouton pause

Commençons par la base : la trêve hivernale, en vigueur en France métropolitaine, interdit en principe l'expulsion physique des occupants d'un logement d'habitation entre le 1er novembre et le 31 mars (sauf exceptions). Mais elle ne gèle ni les procédures, ni les décisions de justice, ni le travail du Commissaire de Justice.

À force de caricatures médiatiques, certains bailleurs croient qu'on ne peut même plus saisir le juge ni faire délivrer un commandement. C'est une erreur stratégique grave. Le temps judiciaire continue de tourner, lui, et il est long.

En pratique, un dossier intelligemment préparé pendant l'hiver permet une reprise de possession beaucoup plus rapide une fois la période de trêve expirée. Un dossier laissé en sommeil, lui, ressort au printemps dans un état encore plus dégradé : dettes alourdies, logement parfois abîmé, relation totalement rompue.

Expulsion et trêve hivernale : ce que dit vraiment la loi

Le cadre est davantage nuancé qu'on ne l'imagine. La trêve s'applique en matière d'habitation principale, mais pas dans toutes les hypothèses : locaux abandonnés, squats, certaines situations de trouble manifeste, etc. La jurisprudence comme la loi ont affiné ces exceptions à mesure que les dossiers se sont complexifiés.

Sur le site service-public.fr, les contours de la trêve sont détaillés : nature du logement, décisions pouvant être prises, concours de la force publique. Encore faut‑il les lire avec des yeux de praticien, pas comme un dépliant pédagogique.

Le cas particulier des squats

En cas de squat, c'est‑à‑dire d'occupation sans droit ni titre d'un logement, le législateur a nettement renforcé l'arsenal du propriétaire. Le rôle du Commissaire de Justice, rappelé sur notre page droit locatif et immobilier, est central : constat d'occupation illégale, collecte d'éléments, mise en mouvement de la procédure adaptée pour obtenir une évacuation.

Contrairement à une idée bien ancrée, la trêve hivernale ne protège pas systématiquement les squatteurs, notamment depuis les réformes récentes qui ont cherché à limiter les abus manifestes.

Ce qu'un bailleur peut (et doit) faire pendant la trêve

Plutôt que de se lamenter jusqu'à fin mars, un propriétaire rigoureux profite précisément de cette période pour structurer son dossier. Et croyez‑moi, en Île‑de‑France, ceux qui s'en sortent le mieux sont ceux qui anticipent pendant que les autres attendent.

Poursuivre la procédure judiciaire

La trêve n'interdit pas :

• d'assigner le locataire devant le juge pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion ;
• d'obtenir un jugement pendant l'hiver ;
• de continuer un recouvrement judiciaire sur les biens ou les comptes du débiteur.

Seule l'exécution forcée de l'expulsion est en principe suspendue. Autrement dit, vous pouvez parfaitement utiliser l'hiver pour aller jusqu'au jugement, voire pour préparer les mesures de saisie nécessaires si la dette est déjà considérable.

Consolider la preuve : constats et état des lieux

Les mois de trêve sont aussi propices à une autre démarche : faire établir un constat par Commissaire de Justice lorsque le logement est dégradé, occupé par des tiers non autorisés ou affecté à un usage manifestement non conforme au bail.

Ce constat, cet acte extrajudiciaire à la force probante renforcée, sera votre colonne vertébrale devant le juge. Il donne à votre récit une densité factuelle incontestable, là où les simples photos ou mails échangés restent faciles à contester.

Un hiver sous tension : quand l'inflation bouscule le calendrier

Depuis la flambée de l'inflation et la hausse des coûts de l'énergie, les hivers se ressemblent de moins en moins pour les bailleurs franciliens. L'augmentation des charges de copropriété, combinée aux difficultés de certains locataires, crée une tension quasi permanente.

Dans ce contexte, reporter systématiquement toute action à la fin de la trêve revient à faire crédit, sans en mesurer vraiment le montant. C'est d'autant plus vrai dans des secteurs comme Charenton‑le‑Pont, Vincennes ou Paris intramuros, où le niveau des loyers rend l'addition hivernale particulièrement salée.

Le piège de la "compréhension sans cadre"

On entend souvent : "Je ne veux pas mettre la famille dehors en plein hiver". C'est respectable. Mais la compréhension ne doit pas se confondre avec une absence totale de cadre juridique. Rien n'empêche d'ouvrir un dialogue, de proposer un plan d'apurement, de chercher des aides (FSL, dispositifs locaux) tout en poursuivant, à pas mesurés, la procédure.

À défaut, c'est le bailleur, parfois lui‑même modeste, qui absorbe seul le choc financier. Et là, soyons francs, la solidarité devient unilatérale.

Locaux abandonnés, décès, squat : quand la trêve ne bloque rien

La page droit locatif & immobilier du site l'explique très clairement : depuis la loi Béteille, une procédure spécifique permet au Commissaire de Justice de traiter les locaux abandonnés sans passer par la lourde mécanique de l'expulsion classique.

De même, en cas de décès du locataire sans héritiers identifiés, des procédures adaptées permettent de reprendre le bien plus rapidement, en réalisant un inventaire sans devoir attendre une hypothétique intervention des Domaines. Là encore, la trêve hivernale n'a pas vocation à figer ces situations dans le marbre pendant des mois.

En matière de squat, le législateur a, ces dernières années, assumé une ligne plus ferme. Le Commissaire de Justice devient alors l'interlocuteur privilégié pour articuler constat, démarches administratives éventuelles et procédure judiciaire accélérée. S'il y a bien un domaine où improviser seul est suicidaire, c'est celui‑là.

Comment articuler humanité et rigueur pendant la trêve

Dans notre pratique, chaque dossier d'expulsion est, en creux, une histoire humaine compliquée. Des dettes qui s'accumulent, des familles qui se délitent, des pertes d'emploi soudaines. Prétendre le contraire serait indécent. Mais il serait tout aussi indécent d'ignorer que derrière chaque logement occupé, il y a un propriétaire, souvent un particulier, qui rembourse un prêt ou compte sur ce revenu pour vivre.

La voie étroite du dialogue encadré

La force du Commissaire de Justice, c'est de se tenir précisément sur cette ligne de crête : garder la main ferme sur la procédure, tout en laissant une porte ouverte à la résolution amiable. Un plan d'apurement sérieux, un relogement négocié, une sortie volontaire avant la fin de la trêve... ces issues existent, mais on ne les improvise pas au dernier moment.

Nombre de dossiers qui semblent totalement bloqués se débloquent en réalité à la faveur d'une discussion cadrée par un officier public, où chacun comprend enfin ses droits, ses risques et ses marges de manœuvre.

Préparer le printemps dès l'hiver

Le bon timing, pour un bailleur, n'est pas d'attendre sagement le 1er avril pour se réveiller. C'est de profiter de l'hiver pour :

1. vérifier ses baux et clauses résolutoires ;
2. faire le point sur ses éventuels impayés avec un professionnel ;
3. lancer ou poursuivre les procédures adaptées ;
4. sécuriser les preuves via des constats si nécessaire.

De cette façon, lorsque la trêve prend fin, vous n'êtes plus au stade des bonnes intentions, mais déjà dans l'exécution concrète de la stratégie décidée. Ce n'est pas être brutal, c'est simplement se donner les moyens de ne pas subir.

Si vous êtes actuellement confronté à une situation d'impayé ou de squat et que la trêve hivernale vous semble un mur infranchissable, il est sans doute temps de demander une analyse précise de votre dossier. Depuis Charenton‑le‑Pont, notre étude intervient sur tout le ressort de la Cour d'appel de Paris. Les informations pratiques sont disponibles sur la page Nous contacter. Mieux vaut un hiver actif qu'un printemps plein de regrets.